Se scoppia la bolla degli immobili è una tragedia
«Il declino è temuto, prima ancora che essere reale. Il quadro economico è incerto, confuso, e i governi che si limitano a dire che va tutto bene, o che se qualcosa va male è colpa dell’Europa, certo non aiutano». Parla Giacomo Vaciago, direttore dell’Istituto di Economia e finanza all’Università Cattolica di Milano: troppe le incognite che pesano sull’economia italiana ed europea, dice, mentre anche la crescita statunitense, basata in gran parte sulla bolla immobiliare, rischia di rivelarsi molto fragile. Con inevitabili conseguenze su tutta l’economia occidentale.
Professore, ogni giorno una notizia pessima: questa volta si tratta dei consumi, mai così bassi da dieci anni. Che succede?
«Il trend è negativo, non c’è dubbio. Sia nella media europea sia in Italia. Si respira pessimismo in giro per l’Europa. Noi continuiamo a pagare le conseguenze del boom di crescita di altri Paesi, Cina e India innanzitutto, che sembrava dovessero rallentare la loro corsa, e invece no, hanno ripreso a gonfie vele. Basti pensare al prezzo del petrolio, 60 dollari al barile: non si sono mai visti consumi così bassi, ma nemmeno prezzi così alti del greggio. Allora, le nostre esportazioni ne possono anche trarre beneficio, ma i consumi interni non possono che pagarne le conseguenze. E, del resto, i consumi sono molto maggiori rispetto alle esportazioni, diciamo almeno di quattro volte. Come dire: l’export non li potrà mai compensare».
D’accordo che alcune difficoltà sono comuni a molti paesi europei, ma in Italia il quadro è più grave.
«Si può dire che in Olanda, Francia, Germania, per molti versi la situazione sia analoga alla nostra. Perchè crede che il referendum sulla Costituzione europea sia andato così male, in Olanda e Francia, per l’appunto? Perchè l’economia non tira, perchè la gente ha diffusamente paura di impoverirsi».
Perchè, le sembra sia solo una paura?
«In Italia non credo che il reddito medio sia particolarmente peggiore rispetto ad un anno fa. Il che non significa che non ci siano difficoltà, certo. Poi, con questi prezzi del petrolio...E se aggiungiamo che Berlusconi va in tv a dire che va tutto bene, alle difficoltà oggettive si aggiunge confusione ed incertezza. La preoccupazione è tanta, la gente ha paura. Anche perchè altri Paesi crescono. E come andrà a finire con la Cina? Un problema che riguarda il tessile abbigliamento, ma anche molti altri settori industriali. Un altro elemento: siamo pessimisti, ma nel frattempo siamo anche mediamente più ricchi, e stiamo consumando attese di reddito e di ricchezza che in realtà sono reversibili. Sa qual è il punto?».
Qual è il punto?
«Che l’economia si sta reggendo sulla bolla degli immobili in molti Paesi - gli immobiliaristi mica si stanno arricchendo solo in Italia - e sui tassi di interesse».
Basi piuttosto fragili.
«Fragili, sì. Se crollano i prezzi degli immobili a New York, che cosa succede? Greenspan (Alan Greenspan, presidente della Federal Reserve, ndr), infatti, ha paura proprio di questo, che la bolla immobiliare scoppi da un momento all’altro».
Si potrebbe presumere che un governo intervenga con politiche economiche adeguate.
«Perchè, abbiamo ancora un governo? Domanda provocatoria, che vale peraltro per più d’un paese d’Europa. Si parla molto, quello sì, ma la politica economica è del tutto assente. Le politiche economiche sono bloccate, tra deficit pubblico e tassi di interesse fermi da due anni. Semplicemente, non esistono».
mi ricordo quando e' scoppiata la bolla sugli immobili nel sudest asiatico. qualche banca c'ha rimesso le penne. e qualche stato ha avuto qualche problemiccio.
certo che il problema delle bolle non e' se ma quando scoppiano. sono passati secoli dai tulipani ma gli speculatori hanno questo di buono: vivono nell'eterno presente (che in varie scuole di pensiero theravada, e non solo, non esiste), non hanno memoria e non imparano mai.
quindi calma e gesso. chi non ha nulla da perdere - come me - ha solo da attendere di godersi lo spettacolo. chi porta i pop corn? ;-)
infatti non impareremo mai.
neanche a capire che dalle crisi si rinasce.
l'olanda sembrò crollare nel 1600 e spicci per la crisi dei tulipani, come saggiamente ci ricorda toni_i, e oggi è universalmente nota come paese dei tulipani: il suo simbolo di oggi quasi la uccise allora.
il nostro compito però non è solo assistere al crollo di questa economia, ma sfruttare la possibilità di crearne una nuova.
mi piace pensare che, nell'intimo di ciascuno, si stia insinuando il sospetto che in fin dei conti non ci serve molto per vivere, e che pochi astuti signori ci stiamo turlupinando in quasi ogni campo delle nostre attività.
mi piace pensare che la débacle dei consumi sia una scelta più consapevole che coatta.
chi va in bici sa a cosa mi riferisco.
sì, sì...di fronte ai problemi economici ho visto tanta gente riscoprire la bici, le domeniche a naso in su a rimparare la città, il pane secco reso zuppa come faceva mia nonna... Ma qualcuno mi spiega perchè gente che ha fatto perdere all'azienza milionate di euri (leggete il sior provera) non solo non è stato cacciato, ma è strapagato ancora? (i manager nostrani sono tra i più pagati). le varie bolle non si reggono soprattutto sulla super valutazione di ravatti?
Caro tonii, chi paga un mutuo la bolla immobilare che scoppia non può permettersela, perché uno i tassi di interesse salgono e due guadagni meno a rivendere. Con tutto che siamo in una situazione artefatta e affannosa, non credo ti ti possa godere lo spettacolo dalla riva: sarai nella fuimara insieme a me.
caro blau :-)
quando non si riesce piu' a pagare il mutuo salta tutto.
se e' il problema di un singolo perde la casa. se e' una questione di massa e' un altro paio di maniche.
si tratta di ordine pubblico a quel punto, non credi?
quando io e te saremo vecchi sai bene che la nostra pensione sara' di 300 euri al mese in base alla legge attuale (e alla valanga di soldi di tasse che paghiamo). non credo che dobbiamo preoccuparci. se saremo milioni nelle stesse condizioni o ci daranno un minimo degno o ce lo si prendera' colla violenza.
se a napoli la gente fa muro contro la polizia ci sara' un motivo no?
insomma, come negli anni 70 si e' riusciti ad avere salari migliori di quelli attuali, cosi' credo che si potra' ripetere una diminuzione della forbice sociale. non tanto per la maturita' di chi e' nelle nostre condizioni, ma per l'immaturita' (e l'avidita' cieca) di chi sta sopra.
Sono un agente immobiliare da circa sei anni.
Un periodo non significativo in termini assoluti ma tale da sondare il mercato proprio durante quest'ultima fase di impennata dei prezzi.
Già nel corso dei primi mesi del 2005 abbiamo avuto avvisaglie che la situazione era in rapido mutamento ma è in questi ultimi 3 mesi che la richiesta si è praticamente arrestata.
A onor del vero i prezzi sono ancora alti, i vecchi proprietari difficilmente accetteranno di vendere ad un valore più basso un appartemento che pochi mesi prima avrebbero potuto vendere ad un valore sensibilmente più alto e sono tanti gli immobili che giacciono invenduti sul mercato.
Per quanto riguarda le valutazioni relative a nuovi immobili in portafoglio altresì proponiamo ai propietari quotazioni più basse che in passato, salvo la decisione finale degli stessi.
Insomma la crisi, almeno per gli immobili di fascia media, è già cominciata ma ritengo sia fisiologica ed addirittura salutare per il mercato.
D'altro canto da perte degli operatori del settore c'è tutta la professionalità e la tranquillità di gestire anche fasi come queste.
Giuseppe Cambi
Che la bolla speculativa immobiliare esista è un dato di fatto ed è nata sulle ceneri dello scoppio della precedente bolla azionaria del 2000-2001. Purtroppo, come scrive Tonii la gente non impara dai propri errori, non ricorda e quindi la storia si ripropone con i medesimi cicli. I luoghi comuni non si sgretolano mai, si continua a pensare che il mattone sia, per definizione, l’investimento sicuro che non perde mai di valore. Ricordo a tutti che il valore medio degli immobili, in Italia, dal 1992 (apice della precedente bolla immobiliare) al 1997 è realmente diminuito. Ora ci troviamo nella medesima situazione del 1992, i tempi di vendita sono già più che raddoppiati, le strade sono piene di cartelli “vendesi” e “affittasi” e gli immobiliaristi, quelli di spicco, hanno iniziato le vendite per realizzare i guadagni. I prossimi due problemi, come logica conseguenza, saranno legati ai mutui e ai fondi immobiliari. Televisione e giornali continuano imperterriti a gonfiare questa bolla, diffondendo notizie palesemente false ed invitando gli italiani ad indebitarsi sempre di più. La situazione è matura e oramai il gioco è fatto, è solo questione di tempo. I prezzi stanno per scendere, anzi, in alcune città, sebbene di poco, sono già diminuiti. Tra uno o due anni, se potete attendere, risparmierete un bel po' di soldi, cosa estremamente più vantaggiosa di qualunque tipo mutuo.
Novembre 2005 - La bolla speculativa immobiliare in Italia
Frequentemente si legge che i prezzi delle abitazioni cresceranno per sempre, è proprio vero? Il “mattone” dai più è definito “bene rifugio”, nel senso che si ritiene sia esente da crolli di valore, tipico invece del mercato azionario che nel tempo subisce fluttuazioni in positivo ed in negativo. Questo è certamente il più diffuso tra i luoghi comuni e sarà il punto di partenza per i ragionamenti che seguiranno. Sottolineo che tutte le considerazioni che seguono sono punti di vista personali e riflettono il frutto di esperienze e osservazioni, legate a contesti particolari.
Fatta questa doverosa premessa è possibile continuare. Il mercato immobiliare in realtà, come ogni mercato, presenta fasi di crescita e di calo che si susseguono nel tempo, l’unica differenza, rispetto al mercato azionario, è che i cicli sono molto più lenti quindi, questa alternanza può sfuggire o quantomeno risulta più difficile da cogliere. I cicli sono invece ben evidenti se si osserva un grafico che mostra l’andamento del valore degli immobili in un periodo di tempo sufficientemente ampio. Si può aggiungere ora che il penultimo massimo raggiunto dal mercato immobiliare italiano va collocato attorno al 1992; tra 1992 e il 1998 invece il valore degli immobili è progressivamente diminuito. L’ultima fase di crescita è quindi incominciata attorno al 1998 per diverse ragioni, la più evidente è stata l’introduzione di mutui a tassi particolarmente convenienti unita alla sfiducia nel mercato azionario per lo scoppio della bolla speculativa nel 2000-2001. Questa ultima fase di crescita ha raggiunto nel corso del 2004 un nuovo picco massimo. Se a questo si aggiunge che un numero molto elevato di famiglie si sono pesantemente indebitate con mutui di lunga durata (15, 20 e 30 anni), che il mercato immobiliare in molti paesi del mondo è simultaneamente giunto alla saturazione, che ovunque c’è stata una vera e propria inondazione di nuove costruzioni, ritengo che quello che accadrà tra breve sia di facile intuizione. L’euforia per i mutui a bassi tassi d’interesse si è diffusa rapidamente, inducendo acquisti anche in presenza di prezzi già elevatissimi, molto lontani dal valore reale degli immobili. Questo meccanismo ha generato una vera e propria corsa al rialzo, quindi una bolla speculativa che inevitabilmente, come tutte, dovrà sgonfiarsi. I prezzi delle abitazioni prima o poi necessariamente dovranno diminuire per adeguarsi al loro valore reale. Chi si accinge oggi ad acquistare un immobile dovrebbe riflettere se è veramente prudente comperare ora, indebitandosi in corrispondenza di un massimo del ciclo immobiliare. Anche se nessuno ne ha la certezza e non è possibile provarlo matematicamente, posticipare l’acquisto di un immobile di uno o due anni dovrebbe riflettersi in un cospicuo risparmio sul prezzo d’acquisto. I segni di rallentamento del mercato sono già ben visibili. Il tempo medio necessario per vendere un immobile si è notevolmente dilatato, se non raddoppiato rispetto al 2003, per le strade si notano sempre più cartelli “vendesi” o “affittasi”. Chi ha un minimo di dimestichezza nell’uso di internet può trovare facilmente informazioni a conferma di quanto esposto finora.
Chiaramente non mancano opinioni contrarie, a favore dell’eterno rialzo di valore degli immobili che provengono quasi tutte da società, che in misura più o meno rilevante, operano nel settore immobiliare. Ricordiamo che domandare agli addetti quale sarà il futuro del mercato immobiliare sarebbe come chiedere all’oste se il vino che sta per servire a tavola è di buona qualità oppure scadente. Recentemente però, anche gli irriducibili sostenitori ad oltranza del perenne rialzo immobiliare ammettono che il mercato sta dando cenni di rallentamento. Tuttavia, per evidenti interessi personali, continuano ad esprimersi moderatamente con frasi del tipo “Espansione più lenta nel 2006”, quando sarebbe più corretto affermare “Recessione a partire dal 2006”. Occorre ricordare che i cicli del mercato immobiliare sono estremamente lenti, il calo dei prezzi quindi si articolerà non solo nel 2006, ma proseguirà anche nei prossimi anni fino a raggiungere una nuova fase positiva di risalita dei prezzi. A conferma di quanto esposto provate a domandarvi come mai immobiliaristi italiani di spicco in questo periodo stiano tentando di spostare i loro capitali verso nuove forme d’investimento. Perché San Paolo Imi e Alleanza (Generali) in settembre abbiano deciso di vendere quasi 1000 appartamenti a Mestre. E ancora, come mai Pirelli RE stia investendo nell’immobiliare sì, ma in Germania, uno tra i pochi paesi in cui la bolla immobiliare è già esplosa anni fa e dove quindi si prevede una reale ripresa del settore. Robert J. Shiller illustre professore della Yale University scrisse un libro dal titolo “Irrazionale Esuberanza” col quale predisse con precisione lo scoppio della bolla tecnologica del 2000. Il seguito di questo libro “Irrazionale Esuberanza, Seconda Edizione”, uscito nella primavera 2005, aggiunge un capitolo relativo alla bolla immobiliare. Il peggio è che la gente ancora non si rende conto dell’esistenza del problema e del danno che ne deriverà di qui a poco. Un altro elemento di preoccupazione è che recentemente sono sempre di più le fonti d’informazioni che preannunciano l’inizio di una stagione di rialzi di costo del denaro in area euro, da parte di BCE. In termini concreti questo implica un aumento di costo delle rate relative ai mutui a tasso variabile.
Alla luce di questi fatti, chiunque dovrebbe essere un po’ meno incline nel credere, senza ragionare, che i prezzi delle case cresceranno per sempre o quantomeno dovrebbe essere indotto a riflettere un minimo. Quando tra poco il gioco improvvisamente si fermerà molti, conseguentemente, rimarranno con il classico cerino acceso tra le dita. Quanto esposto finora non è un invito incondizionato a non comperare, dato che molte situazioni non prevedono la possibilità di posticipare l’acquisto, ma una esortazione a valutare, prima dell’acquisto, prezzo e condizioni del mutuo responsabilmente.
Giampaolo C. - Milano
Ad Arezzo, provincia toscana, i prezzi degli immobili continuano ad essere alle stelle.
Come è spiegabile questo ?
E’ spiegabile con il fatto che così come la bolla speculativa si è gonfiata in modo non omogeneo, alla stessa maniera si sgonfierà; ora il punto non è capire se i prezzi caleranno, ma quanto rapida sarà la discesa. Naturalmente non sentirai mai, per televisione, pronunciare le fatidiche parole “bolla immobiliare” così come non sentirai mai dire che i prezzi stanno diminuendo, se non a fine speculazione quando oramai il “parco buoi” sarà stato completamente intrappolato. Saprai benissimo che a dicembre 2005 e lo scorso 2 marzo la BCE ha alzato il costo del denaro e le prospettive, per chi deve pagare le rate di un mutuo, si fanno piuttosto preoccupanti. Il mercato dà per scontato un tasso di riferimento del denaro in area Euro almeno al 3% entro quest’anno, alcuni addirittura azzardano ipotesi del 3,5% tra pochi mesi. In sintesi i consigli sono: se devi vendere vendi subito, se invece devi comperare, già il prossimo anno potresti risparmiare una cifra cospicua sul prezzo d’acquisto. Un fatto è certo, per almeno 5 anni i prezzi non potranno che scendere e poi stabilizzarsi per ricominciare successivamente un nuovo naturale ciclo di ascesa. Se ti interessasse leggere qualcosa di più in merito, andando oltre quella che è la “realtà ufficiale”, ti consiglio di visitare questo forum a mio giudizio molto valido:
http://www.freeforumzone.com/viewmessaggi.aspx?f=78195&idd=2
Naturalmente massima libertà, nel senso che non sei tenuta ad accettare ciò che non condividi.
Se veramente pensate che il mattone non possa mai scendere di valore e che non sia in atto una bolla speculativa, date uno sguardo a questi grafici:
Il mattone negli ultimi 50 anni (fonte: “Mutui casa: quello che le banche non dicono”, forum di Finanzaonline.com)
http://www.finanzaonline.com/forum/attachment.php?attachmentid=496541
Il ciclo immobiliare delle abitazioni (fonte: Cresme):
http://www.cresme.it/ftp/sistemi_informativi/cicloimmobiliare_abitazioni.pdf
L'orologio immobiliare europeo, febbraio 2006 (fonte: scenari-immobiliari)
http://www.scenari-immobiliari.it/pdf_it/demo_andamenti_generali_2006.pdf
Un interessante forum di Finanzaonline: “Mutui casa: quello che le banche non dicono”
http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=626617
Per quanti fossero interessati a seguire l’evoluzione della bolla immobiliare in Italia e lo sgonfiamento, già iniziato alcuni mesi fa, aggiorno il link del forum dato che recentemente è variato:
http://freeforumzone.leonardo.it/viewmessaggi.aspx?f=78195&idd=2
Interessanti e istruttivi appelli sull’argomento bolla speculativa immobiliare:
Originale, in lingua spagnola:
KAOSENLARED.NET -- Pincha la Burbuja. No Compres Vivienda: Alquila
http://www.kaosenlared.net/noticia.php?id_noticia=17850
Traduzioni in italiano:
IAI - Fai scoppiare la bolla immobiliare
http://it.habitants.org/article/articleview/1659/1/462/
IAI - APPELLO: COME FAR SCOPPIARE LA BOLLA IMMOBILIARE?
http://it.habitants.org/article/archive/462/
*** La bolla speculativa immobiliare si sta sgonfiando ***
In questo forum, costantemente aggiornato sull’argomento, del problema se ne discute ogni giorno già da tempo:
http://freeforumzone.leonardo.it/viewmessaggi.aspx?f=78195&idd=2
http://freeforumzone.leonardo.it/viewdiscussioni.aspx?f=78195&idc=1
In pochi l’hanno intuito ma dall’autunno 2005, sebbene piuttosto gradualmente, i prezzi degli appartamenti in Italia stanno scendendo.
Il fenomeno per il momento non è evidente, nel senso che per osservare le differenze occorrerebbe confrontare i prezzi di un mese con quelli del mese successivo.
Le differenze non sono teoriche e quindi riscontrabili nella realtà, basta confrontare due periodici di informazione immobiliare appartenenti a mesi diversi.
Vi sono inoltre alcuni segnali evidenti e inequivocabili che mostrano segni di crisi, per esempio tempi di vendita enormemente dilatati, in media 5 mesi, e prezzo finale di vendita piuttosto distante dal prezzo della richiesta (mediamente 10-15% in meno).
Perché si tratta di una bolla speculativa?
Semplice, perché i prezzi degli appartamenti sono letteralmente gonfiati, molto lontani dal loro valore reale a causa dell’insensata corsa all’acquisto iniziata nel 1998, alimentata dalla manipolazione al ribasso dei tassi e dalla sfiducia nel mercato azionario per lo scoppio della bolla speculativa dotcom, per intenderci la “bolla internet” nel 2000.
Perché la bolla si sta sgonfiando?
Il mercato da sempre è regolato dalla legge della domanda e dell’offerta.
Hanno letteralmente saturato il mercato con nuove costruzioni, la gente si è fortemente indebitata con mutui variabili ventennali e trentennali, quindi la domanda ora sta sensibilmente diminuendo.
Perché la situazione è molto pericolosa?
Perché nel dicembre del 2005, in Europa, è iniziato un nuovo periodo di rialzi del costo del denaro che più concretamente si sta riflettendo, e continuerà a riflettersi, in aumenti delle rate per chi ha sottoscritto mutui a tasso variabile.
In pratica crescono gli interessi del mutuo e contemporaneamente, a causa dello sgonfiamento della bolla speculativa immobiliare, cala il valore dell’immobile, che è l’ipoteca a garanzia del rimborso del mutuo portando le famiglie verso il “negative equity”.
Cos’è il “negative equity”?
Il fenomeno del “negative equity” si ha quando la proprietà acquistata a credito finisce per avere un valore inferiore al debito ancora da pagare.
In America questo fenomeno si è già manifestato, se ad esempio è stata acquistata una casa con un mutuo da 300 mila dollari, ma poi quella casa verrà valutata 250 mila dollari, si avrà un “negative equity” di 50 mila dollari. Sul totale dei mutuatari negli USA sono il 9,4% coloro che hanno un “negative equity”. La cosa più indicativa però è la rapidità con cui la gente si ritrova con questo buco rispetto alla sottoscrizione del contratto. Tra coloro che contrassero un mutuo nel 1985 per acquistare la casa, il 6% oggi ha un “negative equity”. Tra coloro che contrassero il mutuo nel 2003 si sale a 8,4%. Ma per coloro che hanno acceso un mutuo nel 2005 sono il 29% coloro che si ritrovano con il “negative equity”.
Ciò provoca un'instabilità notevole ed è estremamente pericoloso perché anche se questi sfortunati finissero per vendere e lasciare la casa, dovrebbero comunque continuare a pagare il mutuo.
Giornali e televisioni, a prescindere dalla faziosità politica e da chi rappresentano, stanno facendo l’impossibile per mascherare questo problema che riguarda migliaia di famiglie italiane, facendo credere alla gente la vecchia favola del buon investimento secondo la quale il valore di un appartamento non diminuisce mai, attraendo in questo vortice speculativo le poche persone che, per loro fortuna, ancora non si sono indebitate.
Interessanti e istruttivi appelli sull’argomento bolla speculativa immobiliare:
Originale, in lingua spagnola:
KAOSENLARED.NET -- Pincha la Burbuja. No Compres Vivienda: Alquila
http://www.kaosenlared.net/noticia.php?id_noticia=17850
Traduzioni in italiano:
IAI - Fai scoppiare la bolla immobiliare
http://it.habitants.org/article/articleview/1659/1/462/
IAI - APPELLO: COME FAR SCOPPIARE LA BOLLA IMMOBILIARE?
http://it.habitants.org/article/archive/462/
Se veramente pensate che il mattone non possa mai scendere di valore date uno sguardo a questi grafici:
Il mattone negli ultimi 50 anni (fonte: “Mutui casa: quello che le banche non dicono”, forum di Finanzaonline.com)
http://www.finanzaonline.com/forum/attachment.php?attachmentid=496541
Il ciclo immobiliare delle abitazioni (fonte: Cresme):
http://www.cresme.it/ftp/sistemi_informativi/cicloimmobiliare_abitazioni.pdf
L'orologio immobiliare europeo, febbraio 2006 (fonte: scenari-immobiliari)
http://www.scenari-immobiliari.it/pdf_it/demo_andamenti_generali_2006.pdf
un altro interessante forum di Finanzaonline: “Mutui casa: quello che le banche non dicono”
http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=626617
e per finire un articolo (fonte: Quotidiano di Sicilia): “La festa è finita mattoni kaputt”
http://www.qds.it/qds.nsf/(ArticoliWWW)/091EA7F23C4E6001C125712D005C9EDE
Chi compera oggi dovrebbe davvero riflettere se è conveniente oppure rischioso indebitarsi in corrispondenza di un massimo del ciclo immobiliare.
Chi ha un minimo di dimestichezza con internet può facilmente trovare altre informazioni a conferma di quanto esposto finora digitando sui motori di ricerca le parole bolla, immobiliare, casa, etc.
Chiaramente non mancano opinioni del tutto contrarie che però provengono da società che in misura più o meno rilevante operano oppure hanno forti interessi legati al settore immobiliare.
E’ dunque evidente che domandare in qualità di acquirente quale sarà il futuro del mercato immobiliare a chi vi lavora è piuttosto insensato.
Gli scenari possibili sono due, se i prezzi continueranno a mantenersi così sostenuti un crollo verticale del mercato immobiliare sarà inevitabile e ne pagheremo tutti le tragiche conseguenze, inclusi i mediatori immobiliari, molti dei quali saranno costretti al fallimento.
Differentemente, se il calo dei prezzi si articolerà gradualmente nel tempo, l’atterraggio sarà più morbido e i danni risulteranno essere più contenuti.
Il compito di fare comprendere che il valore degli appartamenti è e sarà in discesa nei prossimi anni, il compito di normalizzare questo mercato “drogato” facendo capire al venditore che è completamente insensato domandare cifre folli e fuori mercato spetterebbe proprio alle agenzie immobiliari. Avranno questo persone sufficiente senno per comprendere, nel loro interesse, che la festa è già finita? Che è giunto il momento di lavorare con più serietà, mettendo da parte l’avidità che li ha spinti in questi ultimi sette anni a contendersi i mandati di vendita a suon di decine di magliaia di euro? Saranno in grado evitare il peggio, cioè l’ultimo atto di questa insensata corsa al mattone?
In conclusione, chi vuole vendere dovrebbe farlo al più presto, prima che i prezzi delle abitazioni possano scendere sensibilmente, mentre chi vuole comperare dovrebbe attendere il calo dei prezzi, dato che si concretizzerà entro uno o due anni al massimo e si tradurrà in uno risparmio non trascurabile al momento dell’acquisto dell’immobile.
Qualora pensiate che il problema non esista semplicemente cancellate questa mail, differentemente, siete esortati a propagare queste informazioni, se volete integrandone altre perché è corretto che la gente conosca come stanno veramente le cose e che quindi decida con cognizione di causa.
Più rapidamente circoleranno queste informazioni e prima finirà questa ingiusta speculazione edificata soprattutto sulla disinformazione.
A voi la libera scelta.
Milano, agosto 2006
Nel tempo dell'inganno universale, dire la verità è un atto rivoluzionario (G. Orwell).
Alcuni aggiornamenti sull’evoluzione della bolla immobiliare in un interessante articolo, il link qui: http://www.ilgiornale.it/a.pic1?ID=150207
il Giornale.it - giovedì 18 gennaio 2007, 07:00
AGENTI IMMOBILIARI «IN CRISI»: IL 30% CHIUDERA’ ENTRO L’ANNO
Come poter raddoppiare il capitale investito? Semplice, basta acquistare una nuda proprietà. Questo particolare «trend», in crescita a Milano e nell’hinterland, si configura come l’unica scappatoia a quella spada di Damocle che è il mutuo.
Se da un lato non tutti si possono permettere un esborso pari al 50-70 per cento del valore dell’immobile, dall’altra figli e nipoti ne possono trarre beneficio. Infatti le persone più anziane tendono a cedere sempre più spesso la nuda proprietà, il più delle volte ai parenti diretti, soprattutto ai nipoti. Non ha dubbi a tal proposito Emanuele Barbera, presidente della Sarpi Spa, gruppo immobiliare che opera nel capoluogo lombardo: «Registriamo ormai circa il 6% delle transazioni totali, in tal senso, mentre solo nel 2005 erano circa la metà. La tipologia immobiliare è medio-alta, ovvero, parliamo di solito di appartamenti di 4 locali ben posizionati; il valore medio delle transazioni - aggiunge Barbera - è dell’ordine dei 200mila euro. Da notare che, in questo modo, le persone della terza e quarta età trovano una liquidità che li rende più tranquilli per il resto della loro vita. Dall’altra parte - sottolinea il presidente della Sarpi - chi acquista risparmia dal 30 al 50 per cento sui prezzi medi di mercato».
Se Milano registra una certa vivacità nel mercato immobiliare odierno, non tutte le fasce di appartamento vanno per la maggiore: sono quelle situate alle estremità che scatenano la compravendita, ovvero nelle zone di minor pregio e in quelle esclusive. Altro dato interessante emerso da una ricerca condotta dal Centro sviluppo franchising di Sarpi immobiliare riguarda la sorte che attenderebbe agli agenti immobiliari: in base a una intervista su un campione di 5mila agenzie, il Centro registra che circa il 30% di queste hanno dichiarato di non sapere se continueranno l’attività nel 2007, con possibilità di chiusura entro la fine dell’anno.
«Il mercato immobiliare - osserva in proposito Barbera - è in una fase di riflessione contrattiva dove le crescite registrate a partire dal 2000 sono solo un ricordo e oggi si paga anche lo scotto dell’euro, nel senso che, a suo tempo, ciò che valeva un milione di lire al metro quadrato lo si è posto in vendita a mille euro. Queste operazioni commerciali, andate a buon fine in un periodo favorevole, hanno prodotto ampie distorsioni nelle valutazioni di mercato, che conosceranno riduzioni anche nell’ordine del 15-20 per cento proprio a causa di stime approssimate e generalizzate, che non hanno tenuto conto delle specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili. In questo contesto le agenzie meno professionali, che hanno acquisito immobili cari, rischiano di non vendere per sei o dodici mesi, con la conseguente chiusura di un’attività in perdita».
Un interessantissimo studio di una banca di investimenti francese mette il mercato immobilare italiano al livello di quello americano, per rischio esplosione bolla:
http://www.ixis-cib.com/
..."En ce qui concerne l’e´quilibre du marche´, la situation parait inquietante aux E´tats-Unis et en Italie, moins dans les autres pays."
..."Per cio' che riguarda l'equilibrio del mercato, la situazione sembra inquietante negli Stati Uniti e in Italia, di meno negli altri paesi."
Molto inquietanti il grafico 2b (andamento prezzo immobili su reddito disponibile) e 11b (andamento reddito disponibile delle famiglie). Secondo me siamo quelli messi peggio a livello mondiale. Ma perché queste informazioni dobbiamo leggerle sulla stampa straniera? Per chi vuole seguire l'evoluzione della bolla immobiliare segnalo, per l'Italia, il forum:
http://freeforumzone.leonardo.it/viewmessaggi.aspx?f=78195&idd=2
e per la Francia:
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/
Scusate, ho sbagliato a linkare il rapporto.
l'indirizzo esatto é:
http://www.ixis-cib.com/DocReader/index.aspx?d=44653079554176706E335A457A352B506E364E3774673D3D
Link: http://www.quotidianocasa.it/costruire/rischio-chiusura-per-le-agenzie-immobiliari.html
RISCHIO CHIUSURA PER LE AGENZIE IMMOBILIARI? (da Quotidianocasa.it)
Discutendo di franchising immobiliare in un convegno a Milano il Dr. Emanuele Barbera, Presidente Sarpi Franchising Group S.p.A., si dichiara preoccupato per le sorti delle agenzie immobiliari
“A Milano i prezzi di alcune case e zone sono destinati a calare anche del 15%. Inoltre, entro giugno 2007, il 30% degli agenti immobiliari – sono circa 40mila in Italia – rischia di chiudere la propria attività”.
“Nello stesso tempo, proprio a Milano si aprono opportunità di crescita caratterizzate da una certa unicità, in ambito immobiliare”.
Emanuele Barbera, presidente di Presidente Sarpi Franchising Group S.p.A., – società che in questi giorni celebra cinquant´anni di attività – non ha dubbi sul futuro del mercato immobiliare del capoluogo lombardo.
“Santa Giulia, la ex Bovisa, l´area della vecchia Fiera, la Falck: ci sono milioni di metri cubi da recuperare e proporre al mercato, una grande opportunità per chi vuole comprare, anche se a prezzi molto alti, un pezzo di città destinato ad essere il centro della modernità e della moda italiana.
In una città – sottolinea Barbera – che nel 2001 contava un milione 186mila abitanti (dati del censimento), ma che lo scorso anno era già arrivata a un milione 306mila, ci sono 160mila extra comunitari in più (dati del Comune, a novembre 2005), tutti in regola, e potenziali acquirenti di case; a condizione che il prezzo sia accessibile e gli venga concesso un mutuo”.
Sempre secondo Barbera “il rischio di una crisi settoriale senza precedenti è sotto gli occhi di tutti: i prezzi sono cresciuti in modo eccessivo e senza una razionalizzazione, standardizzando i valori indipendentemente dalla valutazione intrinseca ed estrinseca dell´immobile”.
Ovviamente, in questo contesto di mercato, il ruolo dell´agente immobiliare “deve essere altamente professionale.”
Evitando il rischio di acquisire immobili che poi non si venderanno perché fuori stima.
Professionalità e competenza che si acquisiscono con maggiore facilità aggregandosi a dei network in grado di creare sinergie, anche grazie alla visione privilegiata d´insieme del mercato, con possibilità di comparazione dei prezzi e di confronto con altri colleghi.
Di fatto con la crisi (per altro ciclica del settore) “l´unione sinergica dà più forza e offre più opportunità di affari”.
“Aggregazione, fra l´altro, significa valorizzare le individualità integrandole in un gruppo – sostiene con forza Barbera -. Questo è un concetto che deve entrare nella cultura dell´agente immobiliare moderno, il quale deve operare in un mercato dove le capacità di rivalutazione del bene e della stessa professione dipendono da molteplici interazioni culturali”.
Il vecchio forum sulla bolla immobiliare è stato cessato, il nuovo link è il seguente:
http://freeforumzone.leonardo.it/forum.aspx?c=150353&f=150353
Buona bolla a tutti!
Ciao ;)
Non acquistate per almeno 12 / 18 mesi perchè un economista americano sostiene che si avrà un calo del 30 %. Il periodo migliore per acquistare è il 2009.
Colpo di freno al caro-casa "Iniziato il calo dei prezzi" - Le previsioni sui prezzi delle case città per città:
http://freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=1279527
Aspettare conviene...
Ciao ;)